一、问题的提出

近日，某小区的业主咨询有关成立业主大会及业主委员会的事宜，其中提及一个现实问题：所在街道办事处工作人员在组织、指导业主大会成立时，要求业主大会会议筹备组成员中的业主代表必须是按时交纳物业服务费的业主，否则不得成为筹备组成员；对于业主委员会的成员也必须是按时交纳物业服务费的业主，否则不予备案。那么，将业主必须按时交纳物业服务费作为业主参选筹备组成员或业主委员会成员的前提条件之一是否合法？

二、分析

对于这一问题，笔者从以下两方面予以分析论证。

（一）学理分析在一个物业管理区域中，对于专有部分如何利用、管理等问题，属于业主的个人事项，因为业主对专有部分享有排他性的所有权。但是对于共有部分如何利用、管理等问题，则属于业主的共同事项，因为共有部分是归业主共有的，每一名业主均对共有部分享有共有权。那么，如何使全体业主有效行使对共有部分的权利呢？

由于共有部分涉及的业主众多，这就需要成立一个团体，通过业主作为该团体成员依据法定程序形成独立于业主的决议行为，该决议行为对每一名业主均具有法律约束力，以利于共有部分的共同管理。这一团体组织形式即为业主大会。根据《物业管理条例》第8条规定，物业管理区域内的全体业主组成业主大会，由业主大会代表全体业主，维护业主在共有部分中的合法权益。业主成为业主大会成员是基于业主依法享有建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是一项复合型权利，由专有部分专有权、共有部分共有权、成员权构成。成员权是以业主对共有部分享有的共有权为基础的，其主要内容是每一名业主对共有部分行使管理的参与权、决策权、监督权等。也正是因为建筑物区分所有权人享有成员权，所以从物业管理法律关系的角度而言，称其为业主。业主成为业主大会成员不需要业主做出加入业主大会的意思表示。只要是业主，就具有成员权，就依法当然成为业主大会成员，享有选举权和被选举权，这包括业主参选业主大会会议筹备组成员和业主委员会成员的权利。可见，业主参选业主大会会议筹备组成员和业主委员会成员，是业主基于建筑物区分所有权享有的法定权利（《物业管理条例》第6条第2款第5项）。

一般来说，在业主成立业主大会之前，物业管理区域已处于前期物业管理状态，即物业服务人根据其与建设开发单位订立的《前期物业服务合同》 为物业管理区域的共有部分实施维修养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。该《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力，业主与物业服务人形成物业服务合同关系，双方均应按该合同约定履行义务。其中物业服务人负有按约履行维修养护的主义务，业主负有按期交纳物业服务费的主义务。所以，按时交纳物业服务费是业主基于物业服务合同关系产生的约定义务。在合同履行中，物业服务人未按合同约定履行其维修养护义务，业主可依法行使抗辩权，不予交纳物业服务费，以维护自身合法权益。若业主未按时交纳物业服务费，且不具有免责事由时，则业主需承担违约责任。

从以上可以看出，业主参选业主大会会议筹备组成员和业主委员会成员与业主按时交纳物业服务费分属于两个性质不同的法律关系范畴。其中业主参选业主大会会议筹备组成员和业主委员会成员属于业主基于建筑物区分所有权而享有的成员权在业主大会（及业主委员会）中的行使；而业主按时交纳物业服务费属于业主基于物业服务合同关系而产生的约定义务，其相对人是物业服务人。假使业主违反合同约定拒交物业服务费，其法律后果是发生合同上的违约责任，但其不是业主建筑物区分所有权发生变动的事由，不能在物权上使业主的权利内容发生变化，更不能导致业主成员权的丧失——使业主不能参选业主大会会议筹备组成员和业主委员会成员。所以，将业主必须“按时交纳物业费等相关费用”作为小区业主参选业主委员会成员的前提条件之一纯属风马牛不相及，是有违法理的，且在逻辑上不能自洽。

（二）立法分析

在撰写本文时，笔者有意查阅了部分关于物业管理的地方性法规，竟然发现有些省、市的《物业管理条例》明确规定业主大会会议筹备组中业主代表、业委会委员的条件之一是“按时交纳物业服务费用”，如《辽宁省物业管理条例》第22条、第31条规定、《北京市物业管理条例》第39条规定。但在《民法典》、《物业管理条例》等上位法中没有明确规定业主大会会议筹备组中业主代表、业委会委员须具备“按时交纳物业服务费用”。那么，地方性法规却将“按时交纳物业服务费用”作为业主委员会委员参选资格的限制条件，“缺乏上位法依据，不符合民法典等上位法的立法原意，不符合法治精神。具体而言，业主委员会是业主自治组织，其委员参选资格基于建筑物区分所有权产生，是法律赋予业主的民事基本权益。根据立法法和民法典有关规定，地方性法规在没有法律依据的情况下，不宜对业主委员会委员参选资格作出限制。”[1]可见，地方性法规将业主的合同义务作为业主行使法定权利的条件之一是违反《民法典》的。

若将“按时交纳物业服务费”作为业主参选业主委员会成员的条件，则会导致如下后果:要么按时交纳物业服务费，以保证成员权的完整性，但业主在合同履行中的抗辩权会形同丧失；要么行使合同抗辩权，拒交物业服务费，但业主的成员权会缺失。这一“绑架”的后果会导致业主面临如何择一而行的局面。对此，业主当然会选择个人利益最优化，即拒交物业服务费，其结果是业主的成员权不能（完全）行使，业主大会及业主委员会的成立难产或流产，致使《民法典》中以建立维护共有部分权益为目的的业主大会规定在现实中形同具文。

三、结论

基于以上分析，可以得出将业主必须按时交纳物业服务费作为业主参选筹备组成员或业主委员会成员的前提条件之一是不合法理的，有违《民法典》立法精神。即使业主拖欠物业服务费，也不影响其基于建筑物区分所有权享有的成员权的行使，作为一名业主，其有权成为业主大会会议筹备组的业主代表或业主委员会的委员。[1]全国人大常委会法制工作委员会主任沈春耀于2021年12月21日在第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十二次会议上作的《全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会关于2021年备案审查工作情况的报告》王兴敏，北京京师（天津）律师事务所律师，中国政法大学法律硕士学位，具有高级经济师、律师资格、房地产估价师执业资格。主要从事民商事案件，尤其专注房地产领域。在《中国房地产》《中国物业管理》《现代物业》发表专业论文多篇。出版《房地产法实务问题解析：热点与难点》（法律出版社）、《不动产登记概论》（社会科学文献出版社）等专著。曾获得中国政法大学第四届优秀硕士学位论文奖励。 本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请点击举报。